#51 | 07.04.2021 Ralf Onasch
Was war geschehen?
Ein Ehepaar hatte seit 2011 eine Gewerbefläche und Räume zum Betrieb eines Kfz-Handels an die Mieterin vermietet. Weil die Mieterin dann im Laufe des Mietverhältnisses verschiedene Verpflichtungen aus diesem nicht einhielt, sprachen die Vermieter mehrere fristlose Kündigungen des Mietverhältnisses aus und verklagten die Mieterin schließlich auf Räumung. Das Landgericht wies zunächst die Räumungsklage ab. Während des anschließenden Berufungsverfahrens verschwand dann einer der Vermieter spurlos und wurde als vermisst gemeldet. Sodann wird gegen den Geschäftsführer der Mieterin wegen des Verdachts des Totschlags gegen einen der Vermieter ermittelt. Zusätzlich nimmt man den Geschäftsführer der Mieterin deswegen in Untersuchungshaft. Vor diesem Hintergrund kündigten die „verbliebenen“ Vermieter dann erneut das Mietverhältnis fristlos und mit dem Ziel, die Mieterin endgültig aus dem Mietobjekt zu bekommen. Immerhin bestand gegen den Geschäftsführer der Mieterin der dringende Tatverdacht, ein Tötungsdelikt gegen die Vermieterseite begangen zu haben, und was zusätzlich durch die bereits angeordnete Untersuchungshaft besonders untermauert worden sei.
Die Berufung der Vermieter zur Durchsetzung ihres Räumungs- und Herausgabeanspruchs hatte vor dem OLG jetzt Erfolg.
Sie können die Räumung und die Herausgabe des Mietobjekts verlangen, weil das Mietverhältnis wirksam durch die fristlose Kündigung wegen des dringenden Tatverdachts des gegen den Geschäftsführer des Mieters gerichteten Verdachts, ein Tötungsdelikt begangen zu haben, beendet worden sei.
Völlig zu Recht wendet bei seiner Urteilsfindung das OLG dann ergänzend die Grundsätze einer Verdachtskündigung aus dem Arbeitsrecht an, weil diese insoweit auf das gewerbliche Mietrecht übertragbar seien. Danach können grundsätzlich Tätlichkeiten des Mieters gegenüber dem Vermieter auch ohne Abmahnung bereits zu einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses führen, wenn sie bewiesen werden können. Handele es sich aber um eine besonders schwere Pflichtverletzung, wie etwa den Verdacht, dass der Mieter den Vermieter vorsätzlich getötet oder ermordet haben soll, so reicht bereits die überwiegende Wahrscheinlichkeit für die Begehung der Tat aus, falls zusätzlich gegen den Mieter Untersuchungshaft angeordnet worden sei, so das OLG. Entsprechend schafft das OLG eine Beweiserleichterung für die Vermieterseite, zumal es für diese nicht zumutbar ist, zunächst die rechtskräftige Verurteilung des Mieters und den auf seiner Seite Beteiligten abzuwarten und hieraus dann erst Konsequenten ziehen zu dürfen.
Die Entscheidung des OLG ist derzeit (noch) nicht rechtskräftig. Die Mieterin kann mit der Nichtzulassungsbeschwerde die Zulassung der Revision zum Bundesgerichtshof noch begehren. Ob dieser ihr stattgibt bleibt aber abzuwarten. Die Hürden hierfür sind sehr hoch.
Wir bleiben auch am Ball in dieser Sache und werden die weiteren Entwicklungen im Auge behalten. Insgesamt haben wir zudem eine besondere Expertise in der Bewältigung auch prekärer Gewerbemietverhältnisse und führen Sie daher auch sicher und loyal durch dieses komplexe Terrain.