Einführung

Die Maklerprovision beim Immobilienkauf sorgt regelmäßig für Diskussionen zwischen Käufern, Verkäufern und Maklern. Seit der Gesetzgeber 2020 die Regelungen zur Provisionsteilung neu gestaltet hat, herrschte oft Unsicherheit über die konkrete Anwendung in der Praxis. Nun hat der Bundesgerichtshof (BGH) in zwei richtungsweisenden Urteilen vom 06.03.2025 (Az.: I ZR 32/24 und I ZR 138/24) Klarheit geschaffen. Nachfolgend erklären wir Ihnen verständlich, was diese Entscheidungen für Käufer, Verkäufer und Makler bedeuten und worauf Sie künftig achten müssen.

Hintergrund: Warum sind die Regeln zur Maklerprovision wichtig?

Beim Kauf einer Immobilie, unter Beteiligung eines Maklers, fällt in der Regel eine Maklerprovision an, auch Courtage genannt. Seit Dezember 2020 gilt gesetzlich (§§ 656a bis 656d BGB), dass Käufer und Verkäufer diese Provision grundsätzlich zu gleichen Teilen tragen müssen. Ziel dieser Regelung ist der Schutz privater Käufer vor unverhältnismäßigen Belastungen durch hohe Maklerkosten.

Die Praxis zeigt jedoch, dass immer wieder versucht wird, diese Regelungen zu umgehen. Der BGH hat nun klargestellt, welche Vereinbarungen zulässig sind und welche nicht.

Fall 1: Maklervertrag mit Dritten – Urteil I ZR 32/24

Im ersten Fall ging es um ein Einfamilienhaus mit einem kleinen Büroanbau. Die Besonderheit hier: Nicht der Eigentümer selbst, sondern dessen Ehefrau hatte den Maklervertrag abgeschlossen. Die Käufer hatten mit dem Makler eine andere Provisionshöhe vereinbart als die Ehefrau des Verkäufers. Offensichtlich hatte man eine Umgehung der gesetzlichen Vorgaben versucht.

Der BGH entschied hierzu trotzdem klar folgendes:

• Auch wenn nicht direkt der Verkäufer, sondern ein Dritter (z.B. Ehepartner) den Makler beauftragt, gilt die Pflicht zur hälftigen Teilung der Provision.
• Eine unterschiedliche Provisionshöhe zwischen Käufer und Verkäuferseite verstößt gegen § 656c Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). In diesem Fall ist die gesamte Provisionsvereinbarung unwirksam und folglich geht der Makler leer aus.
• Ein Objekt gilt bereits als Wohnimmobilie im Sinne des Gesetzes (§§ 656a ff. BGB), wenn es überwiegend Wohnzwecken dient; eine geringfügige gewerbliche Nutzung (z.B. Büroanbau) ist unschädlich.

Fall 2: Kaufpreisreduzierungen zugunsten des Käufers – Urteil I ZR 138/24

In einem zweiten Fall ging es um eine Doppelhaushälfte, bei deren Verkauf die Verkäuferin ursprünglich allein den Makler beauftragt hatte. Der Kaufpreis wurde jedoch um genau die Höhe der Maklerprovision reduziert – im Gegenzug verpflichteten sich die Käufer gegenüber dem Makler zur Zahlung dieser Provision.

Der BGH urteilte hierzu eindeutig und stellte folgendes klar:

• Auch eine solche Konstruktion verstößt gegen § 656d BGB.
• Es genügt nicht, nur formal beide Parteien zu verpflichten; entscheidend ist, wer tatsächlich zahlt.
• Wenn faktisch allein die Käufer zahlen müssen, liegt ein Verstoß vor, der zur Gesamtnichtigkeit der Vereinbarung führt.
• Käufer können in einem solchen Fall den bereits gezahlten Betrag vollständig zurückfordern (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Fall 1 BGB).

Was bedeuten die neuen Entscheidungen des BGH konkret für Käufer?

Für private Immobilienkäufer bedeuten sie eine erhebliche Stärkung ihrer Rechte:

• Prüfen Sie genau, ob Sie tatsächlich nur maximal die Hälfte der Provision zahlen sollen.
• Lassen Sie sich nicht auf Vereinbarungen ein, bei denen Sie faktisch allein belastet werden sollen.
• Bereits gezahlte Provisionen können bei Verstößen gegen § 656c oder § 656d BGB zurückgefordert werden.
• Letztendlich folgt zudem aus § 656d Abs. 1 S. 2, dass der Verpflichtung zur Zahlung des Maklerlohns erst dann nachgekommen werden muss wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, den Makler bezahlt hat und sie oder der Makler darüber hinaus einen Nachweis über die erfolgte Zahlung dem Käufer vorgelegt haben. Ist das nicht geschehen, wird der Maklerlohn nicht fällig und der Käufer muss nicht zahlen.

Was bedeuten die neuen Entscheidungen des BGH für Verkäufer und Makler?

Verkäufer und Immobilienmakler müssen künftig noch sorgfältiger darauf achten, dass ihre Verträge den gesetzlichen Anforderungen entsprechen:

• Die Provisionshöhe muss zwingend für beide Parteien identisch sein.
• Umgehungskonstruktionen sind unzulässig und führen zur Unwirksamkeit des gesamten Vertrags.
• Transparenz und klare Kommunikation sind entscheidend; andernfalls drohen Rückzahlungsansprüche gegen den Makler.

Fazit: Rechtssicherheit dank klarer Vorgaben des BGH

Die aktuellen Entscheidungen des Bundesgerichtshofs stärken deutlich den Schutz privater Immobilienkäufer vor unzulässigen Umgehungen der gesetzlichen Vorgaben zur Teilung der Maklerprovision.

Sowohl Käufer als auch Verkäufer müssen ihre Verträge künftig genau prüfen. Genügen sie den Anforderungen der neuen Rechtsprechung? Falls nein, dann drohen erhebliche finanzielle Folgen und die Unwirksamkeit des gesamten Maklervertrags.

Die Rechtsanwälte und Fachanwälte  der Kanzlei Gräber Onasch Ibach unterstützen Sie gerne bei der rechtssicheren Umsetzung ihres Immobilienkaufs. Kontaktieren Sie uns!