Wie lassen sich Immobilienportfolios rechtssicher und flexibel strukturieren, ohne bei späteren Verwertungs- oder Eigennutzungsabsichten an strengen Mieterschutzregelungen zu scheitern? Ein wichtiger Aspekt dabei ist die Kündigungssperrfrist Immobilien GbR. Diese hat im Zusammenhang mit Übertragungen auf Gesellschaften bürgerlichen Rechts besondere Bedeutung. Diese Frage beschäftigt viele Immobilieninvestoren und Family Offices, die ihren Bestand in Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbR) organisieren. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun in einer aktuellen Entscheidung die Grenzen für Eigenbedarfskündigungen nach der Einbringung von Wohnraum in eine Familien-GbR enger gezogen.

Tobias Ibach, Ihr erfahrener Anwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht, analysiert das Urteil und die strategischen Konsequenzen für Unternehmen in der Region Karlsruhe, Baden-Baden und Pforzheim.

Der Sachverhalt: Umwandlung und Einbringung in die GbR

Im Fokus des vom BGH entschiedenen Verfahrens (Urteil vom 21.01.2026 – VIII ZR 247/24) stand die Umstrukturierung eines Immobilienbesitzes. Ein Alleineigentümer hatte ein vermietetes Mehrparteienhaus erworben. Er hat dieses in Wohnungseigentum aufgeteilt und anschließend die Einheiten in eine aus ihm und seinen Familienangehörigen bestehende GbR eingebracht.

Die zentrale wirtschaftsrechtliche Streitfrage war, ob sich die GbR nach dieser Einbringung zeitnah auf Eigenbedarf für eine ihrer Gesellschafterinnen berufen kann. Oder ob die strenge Kündigungssperrfrist von in der Regel drei Jahren (in Gebieten mit Wohnraummangel bis zu zehn Jahre) gemäß § 577a Abs. 1 BGB eingreift. Zu klären war insbesondere, ob die gesetzliche Privilegierung von Familienangehörigen (§ 577a Abs. 1a Satz 2 BGB) auch in dieser Konstellation anwendbar ist.

Die Entscheidung des BGH: Kein Privileg für bereits aufgeteilte Wohnungen

Der BGH urteilte zulasten der klagenden Immobilien-GbR und erklärte die Kündigung wegen Nichteinhaltung der Sperrfrist für unwirksam. Die Richter stellten klar, dass die Einbringung einer bereits in Wohnungseigentum umgewandelten Mietwohnung in eine GbR rechtlich zwingend als Veräußerung zu werten ist.

Durch den gesellschaftsrechtlichen Rechtsträgerwechsel erweitert sich der Kreis der potenziellen Bedarfspersonen erheblich. Dies geschieht, da nun Eigenbedarf für jeden einzelnen Gesellschafter sowie deren Angehörige geltend gemacht werden könnte. Eine analoge Anwendung der Ausnahmevorschrift für Familien-GbRs lehnte der BGH ausdrücklich ab. Diese Ausnahme greife nur, wenn ungeteilter Wohnraum an eine Gesellschaft veräußert wird. Wurde jedoch bereits vor der Einbringung in die Gesellschaft Wohnungseigentum gebildet, greift der Sperrfristtatbestand vollumfänglich – unabhängig vom Verwandtschaftsgrad der Gesellschafter.

Strategische Konsequenzen für Immobilieninvestoren und Familienholding

Für Immobilieninvestoren bedeutet dies, dass die gesellschaftsrechtliche Strukturierung von Wohnungsbeständen vorausschauend geplant werden muss. Die nachträgliche Einbringung bereits aufgeteilter Immobilien in eine GbR bietet kein rechtliches Instrument, um gesetzliche Kündigungssperrfristen zu umgehen.

Die wesentlichen Erkenntnisse für die Praxis:

• Haltefristen kalkulieren: Investoren müssen bei Umstrukturierungen zwingend die Sperrfristen einkalkulieren, was die Liquidität und Verwertbarkeit des Portfolios beeinflussen kann.
• Reihenfolge der Gestaltung: Die zeitliche Abfolge von Aufteilung (nach § 8 WEG) und Veräußerung/Einbringung ist für den Mieterschutz und die Kündigungsoptionen entscheidend.
• Compliance bei der Portfoliooptimierung: Langwierige und kostenintensive Räumungsprozesse können vermieden werden, wenn die Kündigungsbeschränkungen bereits bei der Vertragsgestaltung berücksichtigt werden.

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